+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Переуступка права аренды нежилого помещения

Содержание

Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору

Переуступка права аренды нежилого помещения

> Архив блога > Переуступка права аренды объекта недвижимости по договору

версия статьи

Согласно нормам права арендные отношения возникают в рамках финансовой и операционной аренды. Как правило, если речь заходит об объекте недвижимости, стороны подписывают договор долгосрочной аренды.

Но даже в этом случае срок найма не сопоставим со сроком полезного использования здания и/или земли. Значит, арендатор получает объект в долгосрочную операционную аренду.

В этом случае арендные платежи существенно ниже справедливой стоимости переданного в пользование имущества.

ВАЖНО: если срок аренды сопоставим с оставшимся сроком полезного использования объекта, а сумма всех арендных платежей практически равна справедливой стоимости имущества, речь идет не об операционной, а о финансовой аренде, в ходе которой право собственности на активы в итоге перейдет арендатору; по такой схеме обычно оформляют договоры лизинга.

Правила отражения на балансе долгосрочной аренды недвижимости

Базовые принципы учета аренды заключены в ПБУ «Аренда» и одноименном стандарте МСФО. Согласно требованиям принимающая сторона (арендатор) отражает на балансе:

  • Право пользования имуществом;
  • Обязательства по арендным платежам;
  • Амортизацию права;
  • Расходы по условным арендным платежам.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: условные аренды платежа – возмещение расходов по содержанию недвижимости, которые возникают в ходе ее эксплуатации и прямо не указаны в договоре в денежном выражении.

Варианты долгосрочной аренды недвижимости

Арендовать помещение можно одним из следующих способов:

  • Заключить договор аренды с организацией на рыночных условиях;
  • Арендовать недвижимость у государства с правом выкупа;
  • Взять объект в долгосрочную аренду без права выкупа.

Договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются настолько часто, что уже не вызывают сложностей при их оформлении. Иная ситуация, когда в роли арендатора выступает государство. Давайте подробнее остановимся на аренде объектов у муниципалитета особенно с правом выкупа по истечении срока договора.

Правила выкупа недвижимости у государства

Согласно нормам 159-ФЗ (с уточнениями от 3 июля 2021 г. 185-ФЗ) от 22 июля 2008 г., можно купить недвижимость у государства, если подать заявление по истечении двухгодичного непрерывного периода пользования объектом по договору аренды. При этом дополнительно должны быть соблюдены следующие условия:

  • Отсутствие долгов по арендной плате и пеням за просрочку внесения платежей;
  • Объект не включен в перечень для передачи субъектам МСП (см. сайт ДГИ);
  • Наличие полного пакета документов на выкуп.

После подачи соответствующего заявления в течение 30 дней будет либо предложен проект договора купли-продажи, либо дан мотивированный отказ.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: процедура выкупа зданий у государства или муниципалитета закреплена административным регламентом, в котором дан перечень оснований для отказа в выкупе; заявитель в судебном порядке может оспорить как сам отказ, так и саму стоимость выкупа.

Можно ли переуступить права аренды объекта недвижимости?

Переуступка права на аренду – своего рода договор купли-продажи с той лишь разницей, что предметом его являются арендные права. Фактически первый арендатор передает свои права и обязанности в полном объеме второму арендатору, если такого рода перенаем прямо не запрещен первичным договором аренды объекта недвижимости.

Законодательно арендатор недвижимости наделен следующими правами (см. ст. 615 ГК РФ):

  • Передать актив в субаренду;
  • Осуществить перенаем с передачей всех прав и обязанностей 3-им лицам;
  • Сдать арендуемые площади в безвозмездную аренду;
  • Заложить арендные права;
  • Оформить арендные права в качестве вклада в уставный капитал.

ВАЖНО: перемена лиц в договоре выполняется с согласия арендатора, которое можно изначально прописать в договоре аренды недвижимости с первым арендатором.

Зачем нужна переуступка прав аренды помещений?

Обычно подобного рода сделки заключаются на пользующиеся спросом для бизнеса нежилые помещения в центральных районах города. Первичный арендатор, имеющий возможность снять такие объекты на выгодных условиях, позже стремиться переуступить права аренды на них за комиссионное вознаграждение.

Бывает и другая ситуация, когда бизнесмен заключил договор долгосрочной аренды, но его планы изменились и он не может и/или не хочет развивать данное направление и вынужден подыскивать кандидатуру для передачи прав аренды на данный объект. В этом случае отступного при перенайме может и не быть. Все зависит от востребованности конкретного помещения.

Какова цена переуступки?

Переуступить право аренды можно только посредством возмездного договора. Подарить такого рода права нельзя (см. ст. 575 ГК РФ). Разумно для определения цены на такого рода актив привлечь независимого оценщика. Как правило, размер комиссионного вознаграждения за уступку будет определен с учетом:

  • Площади самого помещения, по которому предполагается переуступка прав аренды;
  • Видов целевого использования с учетом нужд потенциальных арендаторов;
  • Удобства расположения объекта и его доступности для покупателей;
  • Размера предполагаемого дохода от бизнеса в этом месте;
  • Величины расходов на содержание нежилого помещения;
  • Цены за оценку стоимости права аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: стоимость, названная независимым экспертом, является основным критерием справедливой цены за передачу прав на аренду недвижимости.

Сдача по цене рынка или ниже

Определить, сколько стоит переуступка права аренды можно и с учетом следующего критерия: если аренда недвижимости оформлена по цене рынка, то она выгодна для будущего арендатора. Значит, он должен заплатить отступное текущему съемщику.

Если же аренда оформлена по рыночным ценам или выше, то интерес текущего арендатора просто переложить обязанности по внесению платежей на нового съемщика. Рассчитывать на какое-то вознаграждение уже не приходится.

Скорее всего у него не пошел бизнес и ему просто нечем платить аренду.

Как заключить договор на переуступку прав аренды?

Как уже отмечалось выше, переуступить право аренды можно только на основании возмездного договора. В тексте соглашения должно быть указано:

  • Как будут переданы арендные права;
  • Условия содержания недвижимости;
  • Величина арендной платы и эксплуатационные расходы;
  • Порядок внесения платежей арендодателю.

ВАЖНО: форма договора и его содержание должны быть идентичны условиям первичного договора аренда между арендодателем и первым арендатором.

Если изначально договор аренды проходил регистрацию в Росреестре, то и новый договор, заключенный по факту переуступки, должен пройти аналогичную регистрацию.

В пакете документов при этом в обязательном порядке должен быть акт передачи объекта от первого арендатора нынешнему.

Кроме того, необходимо подтвердить, что бывший съемщик внес все обязательные платежи за период использования объекта до его передачи.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

25.01.2021

← Архив новостей

Источник: https://ce-na.ru/news/pereustupka-prava-arendy-obekta-nedvizhimosti-po-dogovoru/

Хитрости переуступки арендных прав на нежилое помещение

Переуступка права аренды нежилого помещения

Понятие «переуступка арендного права» подразумевает взаимовыгодные отношения, заключаемые между физическими и юридическими сторонами, аналогично купле-продаже. Рассматриваемый предмет в этом вопросе –арендные права.

В некоторых ситуациях сделка признается недействительной, и во избежание подобных проблем стоит рассмотреть все нюансы этого вопроса.

О целесообразности ппа

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

– Принять участие в аукционе;

– Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

«Рецепт» грамотного оформления сделок

В чем отличительные особенности субаренды?

Дело в передаче прав: арендатор, передавая помещение в аренду новому лицу, лишается арендных прав. Значит, и документы соответствующе изменят свой характер. Во избежание досадных недоразумений требуется подумать о следующем.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

– Условия оплаты, порядок перенайма.

– Содержать условия пользования зданием.

– Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

– Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

– Квитанции об оплате.

– Предоставляются учредительная документация.

– Непосредственно сам договор-переуступка.

– Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

– Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Источник: https://zakon436.ru/xitrosti-pereustupki-arendnyx-prav-na-nezhiloe-pomeshhenie/

Ппа что это: продажа прав аренды, договор ппа, плюсы, стоимость, ппа в бизнесе

Переуступка права аренды нежилого помещения

В предпринимательской практике в современном мире встречается такое понятие как продажа прав. Права на аренду и использование имущества не исключение. Под сделкой понимают продажу права аренды другому лицу за плату. Нередко её смешивают с субарендой, когда арендатор передает права аренды еще кому-то.

  1. При продаже появляется другой арендатор, старый арендатор уходит из обязательства;
  2. При продаже прав переходит полностью весь объем прав и обязанностей на приобретателя аренды;
  3. Субаренда существует за счет договора между арендатором и владельцем имущества, в рамках договора аренды. Субаренда может запрещаться, нуждаться в разрешении, так и возникать на основе решения исключительно арендатора;
  4. Если прекращается договор аренды, прекращается автоматически и субаренда, субарендатор несет ответственность перед арендатором, тот же отвечает перед владельцем имущества.
  5. Продажа прав, скорее всего, становится для владельца имущества фактом, владелец имущества или принимает сделку или остается без арендатора. Если и предусматривается возмещение ущерба за ранний отказ от аренды, он все равно не покроет всех убытков.

Преимущества ППА для арендатора

Преимущества:

  • Первый арендатор лишается проблем из-за отказа от аренды;
  • Заменивший его арендатор получает на длительный срок имущество на достаточно выгодных условиях, при условии отсутствия изменения ряда условий важных арендатору;
  • Получение прямой материальной выгоды от актива, требующего дополнительных расходов;

Недостатки ППА

Недостатки:

  • Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
  • Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
  • Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
  • Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
  • Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
  • Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
  • Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
  • Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.

Необходимые документы

Какие бумаги нужны, решается тем, какой объект передается. Если земля, то:

  1. Копия паспорта;
  2. Копия доверенности (предпочтительно нотариальной);
  3. Первоначальный договор;
  4. Согласие собственника, владеющего объектом;
  5. Согласие органа, ответственного за передачу прав на государственное или муниципальное имущество;
  6. Договор о продаже (переуступке прав на объект);
  7. Акт приема-передачи объекта;
  8. Согласие супруга (в случае если имущество считается общим);
  9. Согласие залогодержателя (в случае обременение участка);
  10. Доверенность представителя;
  11. Копии устава организации и документы, подтверждающие право директора или иного подписанта на заключение сделки.
  12. Аренда сельскохозяйственной земли разрешается сельхозпроизводителям, и продажа аренды разрешается организации, занимающейся соответствующим видом деятельности;
  13. Покупка права аренды имущества, которое требует наличия лицензии, допускается при наличии лицензии у покупателя права. Отсутствие лицензии делает сделку  недействительной.

Сложность и объем документации разнятся. Одно дело переуступить право аренды небольшого магазинчика, а другое предприятия, где только акт передачи составляет многостраничный документ с детальной описью имущества.

На регистрацию приносят оригиналы документов, копии заверяются работниками службы. Если используется сайт «Госуслуги», электронные копии заверяются электронно-цифровой подписью. На процедуру окончательного оформления все равно приходится приносить бумаги на проверку.

[box type=»download»]Важно! Если оформление делается через почту, все копии заверяются нотариусом, также заверяются и подписи.[/box]

На что необходимо обратить внимание при подписании договора?

Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.

Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.

Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:

  • Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
  • Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
  • Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
  • Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.

Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.

[box type=»download»]Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что  приводит к обязанности платить налог на прибыль.[/box]

Сроки и цена ППА

  1. Срок обычно ограничивается длительностью первоначального договора, но может и быть продлен или перезаключен в зависимости от первоначальных условий;
  2. Цена договора – зависит от ценности объекта (недвижимость одни цены, авто – другие).

(1 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://zhivemtut.ru/polezno/prodazha-prav-arendy.html

Переуступка прав по договору аренды нежилого помещения и другой коомерческой недвижимости — «Майндс Кэпитал»

Переуступка права аренды нежилого помещения
10.02.2021

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Большинство юридических лиц или индивидуальных предпринимателей ведут свой бизнес в арендованных помещениях. Иногда возникают обстоятельства, когда исполнять свои обязательства перед владельцем недвижимости больше невозможно.

В этом случае переуступка права аренды нежилого помещения может оказаться гораздо выгоднее простого расторжения договора.

В статье рассказываем об особенностях подобных сделок, правовых нюансах и законодательных требованиях к процедуре их проведения.

Суть и особенности переуступки

Переуступка прав аренды (ППА) предполагает передачу права пользования коммерческим помещением третьему лицу. Законодательно – это сделка гражданского характера. ППА представляет собой вариант субаренды, при котором плата передается напрямую владельцу недвижимости, минуя предыдущего арендатора.

Последний после подписания договора ППА получает отступные и полностью утрачивает права/обязанности относительно помещения. Иными словами, при согласии владельца торгово-производственной площади происходит замена одного арендатора другим.

Такие сделки в Москве составляют около 25% от всех случаев аренды коммерческих помещений.

Переуступка договора аренды нежилого помещения осуществляется по нескольким причинам:

  • изменение финансовых возможностей арендатора – он больше не может оплачивать право пользования коммерческими площадями или они перестают быть нужны;
  • планируется разместить в удобном помещении дочернее предприятие;
  • первоначальный арендатор становится новым юридическим лицом;
  • оформляется продажа бизнеса, расположенного в помещении.

Дополнительно ППА может выступать способом извлечения прибыли, ведь предыдущий арендатор получает плату от нового. Такие сделки наиболее популярны в отношении высокодоходных объектов с удачным расположением и планировкой при подписании договора на 1-5 лет.

Законодательная база

Получение нежилого помещения по переуступке будет признано действительным только в случае соблюдения всех законодательных нюансов. Основные нормы заключения сделки детально разъяснены в статьях 388-390 Гражданского кодекса. Поскольку ППА по принципу близка субаренде, важно учитывать требования статьи 615 ГК РФ.

Если владельцем объекта является муниципалитет или государство, а также в случае, когда обеими сторонами заключаемого договора являются юридические лица, право на переуступку определяется аукционом.

Претенденты соревнуются, предлагая на торгах наиболее выгодные условия сотрудничества, а не размер арендной платы. Победителя определяет специально сформированная комиссия.

Процедура подготовки и проведения торгов регламентирована Федеральным законом №135, статья 17.

Согласно действующим требованиям, переуступка прав по договору аренды нежилого помещения предполагает пользование коммерческими площадями на условиях, установленных для предыдущего арендатора. Несмотря на ограничения, новый пользователь объекта получает некоторые права:

  • возможность использования перенайма или субаренды;
  • передача площадей в бесплатное пользование третьим лицам;
  • использование права аренды в качестве залога или части уставного капитала организации.

Преимущества ППА

Переуступка выгодна всем сторонам сделки: владелец обходится без простоя помещения, первый арендатор получает отступные, второй – удачное место для ведения прибыльного бизнеса. Если инициатор сделки пользовался привилегиями собственника объекта, они переходят его правопреемнику.

Это может быть сниженная стоимость аренды, отсрочка платежа и т. д. Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве наиболее активно ведется в центральных районах, поэтому речь идет о высокодоходных коммерческих площадях.

Перед подписанием договора легко оценить коммерческий потенциал объекта, поскольку там уже функционирует бизнес.

Оформление договора

Переуступка коммерческой недвижимостиосуществляется строго в соответствии с заключаемым договором. Для осуществления ППА арендатору необходимо письменное разрешение собственника объекта. Стороны должны подписать трехсторонний документ (двухсторонний в случае проведения аукциона), в котором обязательно указывают такие пункты:

  • процедура переуступки;
  • способ передачи и размер компенсационной выплаты первоначальному арендатору;
  • обязательства третьего участника по содержанию объекта;
  • размер, сроки, способ внесения платы за аренду;
  • прочие соглашения, достигнутые на этапе переговоров.

Образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения можно использовать в качестве опоры для составления собственного документа.

Чтобы соглашение гарантированно соответствовало законодательным требованиям и учитывало все наиболее важные аспекты взаимоотношений участников сделки, стоит доверить задачу профессиональному риелтору.

Опытный специалист быстро найдет заинтересованное в переуступке лицо, подготовит документы для подписания, проконсультирует по возникшим вопросам.

Обратите внимание, что договор ППА можно заключить на любой срок, но если он будет действителен более 12 месяцев, необходима регистрация в Росреестре.

Когда переуступка права аренды муниципального нежилого помещенияили частного объекта проходит при участии квалифицированного риелтора, вы можете быть уверены в оперативной нотариальной заверке и своевременной передаче информации в госорганы.

От участников потребуются только фактические данные (наименование юридического лица, ИИН, удостоверение личности), ранее составленный договор о пользовании недвижимостью и технические документы на объект.

Специалист Minds Capital готов предоставить актуальный образец договора по переуступке прав аренды нежилого помещения, обеспечить сопровождение сделки, консультативную поддержку. Для этого достаточно заполнить короткую заявку на сайте или заказать обратный звонок.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/osobennosti-pereustupki-prav-po-dogovoru-arendy-nezhilogo-pomeshcheniia

Переуступка права аренды нежилого помещения

Переуступка права аренды нежилого помещения

Эта сделка отчасти напоминает куплю-продажу помещения, а некоторые путают переуступку прав с субарендой. Переуступка прав аренды помещения подразумевает замену лиц в действующем договоре. Арендатор целиком передаёт свои права и обязанности по договору найма третьей стороне.

В отличие от суб.аренды, бывший участник сделки не может быть выгодоприобретателем. Новый участник сделки вносит платежи исключительно владельцу недвижимости.

Продажа прав не влечёт за собой изменение условий аренды – сроки действия договора, цели использования, размеры выплат остаются прежними.

Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве является выгодным бизнесом. Как правило, заключают договор ппа прямые наниматели муниципальной недвижимости. Арендные ставки муниципалитетов гораздо ниже, чем стоимость квадратного метра у бизес.

структур, поэтому такие сделки пользуются всё большей популярностью. Новая сторона договора найма получает все права и обязанности время пользования муниципальным имуществом.

Однако и здесь есть подводные камни: управление имуществом в любой момент может изменить условия договора.

ППА на нежилое помещение имеет и другие особенности:

  • новый договор заключается на любой период: длительный или краткосрочный;
  • если предполагаемый срок пользования превышает один год, то регистрация такой сделки в Росреестре обязательна;
  • для аренды муниципальной недвижимости права пользования разыгрываются в аукционном порядке;
  • если имеются основания для льгот, новый арендатор имеет возможность использовать их для найма на других условиях.

Переуступка права аренды нежилого помещения регламентируется законодательством, нормативными актами, в частности, статьёй 615 гражданского Кодекса РФ. Статья подробно раскрывает права, обязанности сторон, алгоритм действий и ограничения по заключению подобных соглашений.

Так, к основным правам нанимателя относится:

  • передача нежилого помещения в субаренду при наличии предварительного согласия владельца;
  • использование недвижимости, как доли для внесения в уставной капитал;
  • залоговые обязательства;
  • безвозмездное пользование.

Существуют обстоятельства, при которых согласие собственника на переуступку обязательно.

Это происходит потому, что переуступка права аренды нежилого помещения влечёт за собой некоторые ограничения на использование нежилого имущества хозяином. И это значительно ограничивает его в правах на данный объект.

В чём заключаются возможные трудности? Собственник не может сдавать помещение в субаренду; не имеет права использовать его как обеспечение по кредитам и прочим займам: не сможет заключать сделки с обременением.

Как правило, условие на получение согласия хозяина прописывается в договоре найма. Если таковой пункт отсутствует, то письменное разрешение не запрашивается.

Но, для государственной регистрации сделки понадобится разрешение владельца, если соглашение оформляется на один год и более, или договор содержит соответствующий пункт.

В этом случае разрешение служит правовым основанием для регистрации нового контракта.

Требования к договорам ППА

Проведение сделок по ппа помещения, регулируются на законодательном уровне, в частности, статьями: 388 – 390 и 615 Гражданского Кодекса РФ.

Права и обязанности сторон, обязательные пункты договора и другие моменты подробно отражены в этих статьях.

По поводу регистрации соглашений и контрактов по сделкам ппа, есть определённые пункты, которые помогут разобраться при выборе срока договора и других правовых аспектов.

Например, контракт, подразумевающий переуступку прав меньше чем на один год, не требует государственной регистрации или нотариального заверения. Право пользования закрепляется письменным соглашением.

Договор, заключённый на год и более, регистрировать необходимо, иначе он будет признан недействительным. Это означает, лишь то, что каждая сторона безнаказанно может не исполнять свои обязательства.

Документы для договора ППА

Заключение контракта на переуступку права аренды нежилого помещения обычно требуется стандартный набор документов. При этом, необходимо предоставить оригиналы и копии:

  • Действующий договор аренды/найма;
  • Акт передачи помещения;
  • Соглашение по ппа, согласно договору аренды в 3-х экз;
  • Акт передачи объекта новому арендатору;
  • Документы об оплате, справки об отсутствии задолженностей;
  • Разрешение владельца имущества на ппа.

Договорные обязательства прописываются в соответствии с действующим законодательством, но при этом, форма контракта может быть свободной.

Обязательными являются пункты, которые касаются следующей информации:

  • личные данные или реквизиты сторон;
  • ИНН для юр.лиц и частных лиц, участников сделки;
  • данные свидетельства о государственной регистрации для организаций;
  • сведения из ЕГРЮЛ;
  • предмет сделки по договору о ппа;
  • условия по расторжению сделки;
  • расчёт арендных платежей, суммы, тарифы и графики внесения;
  • дата и подписи.

Обратите внимание: Юридическим лицам, осуществляющим коммерческую деятельность, являющимися участниками ппа недоступны некоторые возможности таких сделок. В частности, Сторона не смогут подарить право аренды. Следовательно, оплата компенсационной части является обязательной.

Налоговые платежи с ППА

Большее количество коммерческой недвижимости принадлежит государству. В последнее время, российский бизнес активно перепродаёт право на аренду таких объектов.

В эту группу входят торговые, выставочные, офисные, производственные площади. Подобные операции разрешены и регламентируются на законодательном уровне. Законом предусмотрено и налогообложение сторон сделки.

Арендные платежи по контракту ппа облагаются в соответствии с режимом налогообложения каждой из сторон.

Налоги придётся платить физическим лицам, индивидуальным предпринимателям, если они являются собственниками сдаваемых объектов. Авансовая отчётность по таким объектам предоставляется ежемесячно. А налоговая ставка к ежегодной оплате равняется 13% от полученного дохода.

Для расчёта налога на юридических лиц используется ставка налогооблагаемой базы, которая зависит от режима налогообложения.

Налоги начисляются и на общественные организации, некоммерческие партнёрства, фонды и другие. Несмотря на то, основные цели таких предприятий не подразумевают извлечение прибыли – но продажа прав найма нежилого имущества облагается налогом и для них.

Насколько выгодна ППА?

ППА помещения, как и переуступка права аренды земельного участка для действующего бизнеса является привлекательным вложением средств. Главным фактором является обоюдная выгода всех лиц, участвующих в сделке, которые являются более безопасными, чем купля-продажа недвижимости. Места с невысокой арендной ставкой достаточно популярны для длительных арендных отношений.

Современный ремонт, привлечение инвесторов, раскрутка – всё это поднимает популярность и доходность таких объектов, если срок найма составляет более пяти лет.

По прошествии определённого периода, переуступка прав новому участнику становится весьма выгодной сделкой, приносящей хороший доход прежнему нанимателю.

Новый арендатор так же выигрывает, приобретая выгодное помещение под ведение бизнеса.

Как проводится оценка ППА?

Переуступка прав аренды помещения производится с определённой выгодой для лица, передающего эти права. В этом случае требуется оценка стоимости передачи прав найма. Как правило, для этого привлекаются независимые оценщики. Стоимость, определённая оценщиком, становится решающим фактором для определения суммы платежа за покупку права временного пользования данным объектом.

Оценка ппа складывается из различных критериев. На стоимость продажи права влияют:

  • площадь объекта;
  • расположение;
  • разрешённое использование;
  • расходы на обслуживание;
  • права и обязанности, переходящие по договору;
  • рыночная стоимость основного объекта;
  • планируемые доходы.

Независимая и объективная оценка ппа на нежилые помещения является залогом прозрачности совершения сделок по найму, защищает от действий недобросовестных должностных лиц, уполномоченных совершать подобные сделки.

Как любой современный бизнес, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве или любом другом городе РФ имеет свои камни преткновения и сложности. Для положительного результата имеет смысл воспользоваться услугами проверенной юридической компании для оформления ппа, на сопровождение в ДГИ , кадастровой службе или в суде.

Источник: https://7900806.ru/services/prodazha-i-pokupka-prav-arendy-ppa/pereustupka-prava-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya

ППА: продажа права аренды в Москве

Переуступка права аренды нежилого помещения

Переуступка прав аренды (далее ППА) нежилого помещения – это перенаём со сменой арендатора, который вступает в права и обязанности предыдущего съемщика. Продажа права аренды в Москве, наиболее престижных торговых площадках столичных городов, других привлекательных центрах России – распространенный и довольно прибыльный бизнес.

О переуступке прав аренды

К площадям «присматриваются» еще на этапе строительства. Затем компании, получившие в аренду такие объекты, переуступают возможность найма другим организациям за оговоренную денежную компенсацию.

Получается, что арендатор, оплачивает право работать в выбранном торговом центре сумму, равную цене ППА плюс арендный платеж. Как правило, администрация таких торговых площадок подбирает кандидатов – съемщиков практически по конкурсу.

Получается, что ППА занимаются не только сторонние организации, зарабатывающие на этом деньги, но и сама управляющая компания.

Так, например, в Москве, потенциальному арендатору необходимо представить перечень адресов его торговых точек. Тогда, возможно, соглашение на найм помещения известного ТЦ будет заключено, но только в том случае, если перечисленные в списке магазины также будут столичными и находится в известных местах.

Или же изначально, в заключении договора одной из сторон является прямой наниматель муниципальной недвижимости. Плата по ставкам найма в этом случае всегда ниже предлагаемых коммерческими структурами, чем и объясняется популярность таких сделок, особенно долгосрочных.

Отличия субаренды от ППА:

  • при сдаче объекта в субаренду, арендатор продолжает оставаться одной из сторон контракта и исполнять свои обязанности,
  • при переуступке права найма, наоборот, договорные обязанности первоначального арендатора теряют силу и переходят к новому съемщику.

Особенности договора по ППА на нежилое помещение

Предметом контракта являются права на аренду (найм) недвижимости. Соглашение, подтверждающее наличие правоотношений, составляется на основании существующего договора аренды. Если документом прописана процедура получения согласия собственника о возможной переуступке, то получение разрешения будет являться обязательным.

Переуступка или перенаём права аренды объекта возможны посредством заключения возмездного соглашения. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ).

Законодатель регламентирует правоотношения ст. 615 ГК РФ, к примеру:

  • вновь заключенное соглашение может носить длительный период либо краткосрочный,
  • при превышении срока найма более 12 месяцев, регистрация сделки обязательна,
  • менее одного года – правоотношения закрепляются письменным соглашением,
  • при наличии льгот съемщик имеет право использовать их для найма,
  • возможность сдачи в субаренду, если договором прописано условие передачи объекта (согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66 п. 18).

Существуют два возможных варианта получения в найм муниципального помещения:

  1. Принять участие в торгах среди многочисленных желающих.

Правила проведения аукциона по договору о переуступке права требования определены ст.477 ГК РФ и Законом №135-ФЗ. Организацию торгов проводит арендатор, он же устанавливает цену переуступки, условия использования недвижимого имущества, проводит сам аукцион.

Обычно победителем становится потенциальный арендатор, предложивший максимальную оплату за эксплуатацию помещения по договору о переуступке права требования.

  1. Сделать переуступку арендных прав с действующим съемщиком, заплатив ему «комиссионные».

Конечно, второй вариант на сегодня выглядит реалистичней. Однако здесь возникают некоторые нюансы. К примеру, если новый съёмщик начнет реконструкцию, то сделает ее только после дачи на это разрешения арендодателем.

Основные права нанимателя

ППА нежилого помещения влечёт за собой ряд ограничений на дальнейшее использование собственности хозяином, поэтому его согласие обязательно.

Арендатору представляются права:

  • передача нежилого помещения в субаренду согласно условиям соглашения,
  • возможность долевого внесения объекта в уставной капитал,
  • залог,
  • безвозмездное использование.

Требуемая документация для подписания соглашения

При заключении контракта на переуступку права найма нежилого помещения необходим стандартный набор документов – оригиналы и копии:

  • действующее основное соглашение аренды/найма,
  • акт приема передачи объекта,
  • договор по ППА, согласно основному контракту аренды (три экземпляра),
  • акт приема передачи помещения новому съёмщику,
  • документы, подтверждающие оплату, а также отсутствие задолженностей,
  • разрешение собственника имущества на ППА.

Акт приема-передачи можно скачать здесь.

Договор аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

Обязательные пункты договора

Правоотношения предусматриваются в соответствие действующим правоустанавливающими документами. В обязательном порядке должны присутствовать пункты соглашения, касающиеся следующего:

  • идентифицирующая информация о сторонах,
  • ИНН,
  • документальное подтверждение государственной регистрации для организаций,
  • сведения из ЕГРЮЛ,
  • указание предмета соглашения по договору о ППА,
  • условия, способствующие расторжению сделки,
  • формулы расчёта арендных платежей, суммы, тарифы, графики погашения,
  • датированные подписи сторон.

Форма соглашения по ППА должна быть такой же, как и основной договор. Такая же форма соглашения может применяться под выкуп помещений, уже с налаженным бизнесом. Если первоначальный документ проходил регистрацию в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру.

С 2021 года законодатель упразднил использование свидетельства о праве собственности для арендодателей. Всю информацию о собственниках содержит Росреестр. Документ о праве собственности не печатается на гербовых бланках с 2021 года. Заменой ему является выписка из Росреестра.

Договор переуступки прав аренды на нежилое помещение можно скачать здесь.

Регистрация

Для регистрации в уполномоченном органе необходимо представить следующие документы:

  • заявление (форма предлагается регистрирующей организацией),
  • документ, подтверждающий оплату,
  • учредительную документацию,
  • протоколы, решения соответствующих органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку,
  • документы на лицо, уполномоченное на заключение сделки,
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика,
  • договор аренды,
  • соглашение ППА,
  • техническая документация: паспорт, план, экспликация помещений.

Налоги

Законом определено налогообложение сторон сделки. Налоговая ставка составляет 13% от полученного дохода. Для расчёта налога на юридических лиц определяется ставка налогооблагаемой базы, соответственно зависящая от выбранного налогообложения. Авансовый отчёт сдается ежемесячно (до 30 числа).

Общественные организации, некоммерческие производственные предприятия, фонды, не предусматривающие извлечение прибыли, при продаже прав найма нежилого имущества также облагаются налогом.

Проведение оценки ППА

Сколько стоит покупка прав аренды? Для проведения законного аукциона нужно провести оценку стоимости передаваемого для найма объекта. Эксперты проводят это действие только при наличии допуска СРО, выдаваемого компетентной организацией.

Стоимость, определённая независимым оценщиком, складывается из нескольких критериев:

  • площадь объекта недвижимости,
  • месторасположение,
  • эксплуатационные расходы, подлежащие оплате,
  • объем прав и обязанностей, переходящих по договору,
  • рыночная стоимость основного объекта,
  • возможный доход.

Независимая оценка ППА один из факторов, защищающий нанимателей от действий недобросовестных должностных лиц, владеющих правом на совершение подобных сделок.

Как любые коммерческие сделки, переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве, других крупных городах требует профессионального юридического сопровождения при оформлении и сопровождении в государственных органах, суде.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/pereustupka-prav-arendyi-nezhilogo-pomeshheniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.