+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Продажа доли в квартире 2021 году

Содержание

Купля-продажа доли в квартире в 2021 году

Продажа доли в квартире 2021 году

В современном мире продажа доли в жилой недвижимости нередко сопровождается трудностями. Как показывает практика, остальные собственники всячески препятствуют проведению сделки, пытаясь убедить продавца действовать исключительно в их интересах.

Когда участниками конфликта становятся близкие люди, купля-продажа доли в квартире в 2021 году превращается в настоящий ад.

К счастью, существуют определённые законодательные аспекты, позволяющие оперативно разобраться с проблемой и избежать признания сделки незаконной.

Купля-продажа доли в квартире по закону в 2021 году

Российское законодательство предъявляет ряд требований к операциям, объектом которых является долевое жильё.

Это позволяет исключить вероятность мошенничества и защитить участников сделки от незаконных действий злоумышленников. Одним из ключевых требований является регистрация договора в нотариальной конторе.

Специалист проверит все документы, убедиться в отсутствии нарушений, и лишь после этого поставит свою печать и подпись.

Что касается параметров реализуемой квартиры, принадлежащей нескольким собственникам, то здесь особых ограничений нет. Говоря иными словами, продать можно долю даже в малогабаритной однушке, однако подобные варианты достаточно редко находят своих покупателей. Если в квартире имеются хотя бы две комнаты, то покупателя найти значительно легче.

Следует также принять во внимание тот факт, что после завершения сделки, новый владелец сможет не только распоряжаться приобретённой комнатой, но и пользоваться остальными помещениями (кроме жилых), имея на то законные основания. Что касается причин, из-за которых производится купля-продажа доли в квартире в 2021 году, то самыми распространёнными являются:

Разумеется, в реальной жизни, перечень обстоятельств, которые могут привести к совершению подобной сделки, гораздо шире. Однако независимо от причин продажи, соблюдение законодательных требований является обязательным для всех участников.

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Чтобы полностью исключить риск признания сделки незаконной, продавец должен соблюдать определённый алгоритм действий, предшествующих подписанию договора. Первым шагом должна стать отправка уведомления, зарегистрированного нотариусом, остальным собственникам жилья. Данное требование обусловлено тем, что у совладельцев есть приоритетное право выкупа доли, но по общей стоимости.

Образец уведомления о продаже доли в квартире в 2021 году

Далее продавцу придётся подождать 30 дней, отведённые другим собственникам на обдумывание решения.

Если перспектива «расширить» свои владения их не заинтересует, то решение должно быть выражено в виде официального отказа. Разумеется, бывают ситуации, когда взаимоотношения между совладельцами далеки от совершенства, и уведомление попросту игнорируется.

В этом случае, завершение 30-дневного периода квалифицируется как автоматический отказ произвести куплю-продажу доли в квартире в 2021 году.

Если ни один из совладельцев не изъявил желания стать покупателем, продавец вправе продать долю любому заинтересовавшемуся лицу, соблюдая общепринятый алгоритм действий. Чтобы сократить временные затраты и избежать ненужных очередей, лучше всего обратиться за получением соответствующей услуги в одно из отделений «Мои документы». В этом случае пошаговая инструкция состоит всего из 5 этапов:

  1. Подготовка документации;
  2. Внесение государственной пошлины и приложение подтверждающего чека к пакету документов;
  3. Визит в МФЦ обоих участников сделки и заключение соглашения о передаче имущественных прав;
  4. Сдача документации специалисту центра и получение расписки с номером обращения и планируемой датой готовности услуги;
  5. Повторный визит в МФЦ после наступления даты, указанной в расписке, и получение готовых документов (по одному экземпляру для каждой из сторон, получаются индивидуально).

Используя уникальный номер, указанный в расписке, любой из участников сделки может самостоятельно проверить состояние заявки. Для этого необходимо сообщить указанный номер оператору горячей линии или ввести его в специальном поле на официальном сайте организации.

Порядок выделения доли перед продажей

Как уже упоминалось ранее, если уведомление о решении реализовать свою часть жилья будет проигнорировано другими совладельцами, или их попросту не заинтересует подобная перспектива, что подтвердит официальный отказ, покупателем сможет выступить любой человек. Однако в подобной ситуации, купля-продажа доли в квартире в 2021 году подразумевает обязательное выделение конкретной части недвижимости, принадлежащей продавцу.

Самый простой вариант сделать это – достичь договорённости с совладельцами. Так, когда объектом сделки является 3-комнатная квартира, принадлежащая трём людям, доля каждого из собственников составит 23 квадрата. По факту, это будет комната и некоторая часть общего пространства.

Когда остальные собственники отказываются идти на контакт, продавцу не остаётся ничего иного, кроме обращения в судебные инстанции. В этом случае, выделение доли производится с использованием обычной математики, при условии, что каждый из совладельцев наделён одинаковыми правами. Важно понимать, что при подаче заявления в суд, рекомендуется обратиться за юридической консультацией.

Размер налога с продажи доли в квартире

Когда вопрос с совладельцами успешно завершён, покупатель найден, а продавец раздумывает, как лучше использовать средства от сделки, нельзя упускать из внимания один немаловажный нюанс.

В частности, речь идёт об обязательствах перед налоговыми органами.

Фактически, купля-продажа доли в квартире в 2021 году мало чем отличается от остальных сделок, совершаемых с недвижимостью, а значит, подразумевает оплату налога в размере 13% от суммы.

Разумеется, существуют определённые нюансы, способные вызвать у плательщика немалый интерес и уберечь его от ненужных затрат.

Мало кто знает, но налог придётся платить только в том случае, если стоимость сделки превышает 1 млн., а недвижимость находилась в собственности продавца меньше 3 лет.

Примечательно, что даже при превышении стоимостного параметра, налогообложению подлежит только получившаяся разница.

Как уменьшить размер налога с продажи недвижимости в 2021 году

Можно ли продать половину или часть своей доли

В юридической практике насчитывается масса примеров, когда владелец доли в жилой недвижимости хочет реализовать некоторую часть своих владений. Этот вопрос особенно актуальный, когда речь идёт о многокомнатной квартире, имеющей большую квадратуру, преимущественно принадлежащую одному лицу.

Что касается законодательной стороны вопроса, то никаких запретов или препятствий нет, главное, как и в остальных случаях, предварительно уведомить других совладельцев. Дальнейшая купля-продажа доли в квартире в 2021 году происходит по одному из 3-х вариантов:

  1. Поиск покупателя и совершение сделки;
  2. Передача части жилья по договору дарения, но с фактической передачей денежных средств (не нужно уведомлять совладельцев);
  3. Использовать часть доли в качестве залога при оформлении кредитного договора.

Как продать долю несовершеннолетнего (ребенка)

Когда объектом сделки является доля, принадлежащая ребёнку, алгоритм действий будет несколько иным. Прежде всего, родителям или законным представителям, планирующим осуществить продажу, нужно будет получить одобрение органов опеки.

Важно понимать, что купля-продажа доли в квартире в 2021 году окажется возможной только в том случае, если продавец докажет, что интересы несовершеннолетнего не будут ущемлены. Говоря иными словами, в результате манипуляций с жильём, малыш не должен пополнить ряды бездомных.

Уполномоченные инстанции не допустят продажи, если:

  • Квартира является единственной жилплощадью ребёнка;
  • Сделка станет причиной ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего.

Если подобные обстоятельства отсутствуют, то для получения согласия, продавцу придётся предъявить органам опеки подтверждение того, что деньги от операции будут переведены на банковский счёт ребёнка, либо несовершеннолетнему предоставят часть равноценного жилья.

Что делать, если один из собственников не согласен

Современные россияне, желающие реализовать свою долю жилплощади, часто сталкиваются с серьёзным противодействием со стороны совладельцев. Говоря иными словами, один или несколько собственников выражают категорическое несогласие на сделку. Единственным выходом в подобной ситуации является неукоснительное соблюдение законодательных требований.

https://www.youtube.com/watch?v=95-SuwS80k4

Чтобы купля-продажа доли в квартире в 2021 году не была опротестована в дальнейшем, в первую очередь, отправьте письменное уведомление всем совладельцам, сообщив о своём намерении. Если в течение 30 дней никто из собственников не изъявил желания стать продавцом, Вы вправе найти покупателя самостоятельно, предварительно позаботившись о выделении доли в её натуральном виде.

Важно понимать, что в случаях, когда совладельцы отказываются давать согласие на сделку, вероятнее всего, продавец будет вынужден обратиться в суд. Разумеется, препятствовать проведению сделки совладельцы не смогут, однако если вопрос будет решаться через суд, наличие документов, способных подтвердить рассылку уведомлений, сыграет немаловажную роль.

Может ли муж продать свою долю квартиры

Квартира, являющаяся совместно нажитым имуществом супругов, подлежит разделу после расторжения брака. Говоря иными словами, каждый из бывших супругов вправе продать свою долю. В данной ситуации, приоритетное право выкупа принадлежит второму супругу, а значит, именно его следует письменно уведомить о принятом решении.

Когда второй супруг не заинтересован в приобретении или не имеет достаточного объёма денежных активов, купля-продажа доли в квартире в 2021 году происходит через рынок. Однако практика доказывает, что подобное развитие событий маловероятно, особенно если в семье остались несовершеннолетние дети. В большинстве случаев, жильё достаётся тому супругу, который занимается воспитанием малышей.

Можно ли продать долю в квартире, купленной в ипотеку

Современная практика насчитывает массу примеров, когда объектом сделки является доля ипотечного жилья. Следует понимать, что такая процедура не лишена некоторых сложностей, так как обязательства перед банком не исполнены. Что касается права преимущественного выкупа, то оно, как и прежде, сохраняется за совладельцами.

Подобная сделка станет возможной только в том случае, если кредитная организация, выдавшая ипотеку, даст на неё своё согласие.

Важно учесть и тот факт, что если покупателем станет один из собственников, то вероятность получения одобрения от банка достаточно высокая.

Что касается привлечения стороннего покупателя и перераспределения финансовых обязательств, то такую сделку купли-продажи доли в квартире в 2021 году банки одобряют крайне редко.

Самый оптимальный вариант – подписание предварительного соглашения с покупателем, досрочная выплата оставшегося долга и избавление от обременения. Такое развитие событий позволит избежать ненужной бумажной волокиты и завершить сделку без каких-либо препятствий.

Как купить долю в квартире: пошаговая инструкция

Если обратить внимание на особенности оформления документации, сопровождающие сделку, то они фактически повторяют процесс обычного приобретения жилья. Даже договор, заключаемый между сторонами, является стандартным. Что касается этапов процедуры, то к ним относятся:

  1. Подготовка документации (в том числе, ксерокопии документов, заверенные нотариусом, бумаги на квартиру, различные справки и выписки);
  2. Визит к нотариусу и заключение договора между продавцом и покупателем;
  3. Посещение отделения «Мои документы» или уполномоченной инстанции с целью сдачи документации, завершения сделки и передачи имущественных прав.

Общая продолжительность процедуры, начиная моментом сдачи документации и завершая подписью всех бумаг, занимает примерно 14 дней.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал

Многих россиян интересует вопрос, касающийся покупки доли жилой недвижимости с использованием средств материнского капитала.

Разумеется, при соблюдении определённых условий купля-продажа доли в квартире в 2021 году может быть произведена за счёт денег, полученных от государства за рождение малыша, однако существуют и достаточно жёсткие ограничения.

В частности, объектом сделки должно быть отдельная жилплощадь, что возможно лишь в двух ситуациях:

  • Покупаемая доля является отдельной комнатой;
  • Производится выкуп части квартиры у совладельца.

Если Вы планируете потратить материнский капитал на покупку части однокомнатной квартиры, то на одобрение такой сделки рассчитывать не стоит. Единственным исключением является ситуация, когда в результате сделки квартира полностью переходит в собственность покупателя.

Хотя при проведении сделок с долевой недвижимостью нередко возникают сложности, если неукоснительно соблюдать закон, отказываясь от привлекательных, но мошеннических схем, можно завершить всю процедуру достаточно оперативно.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников

Источник: https://MFC-online.info/kuplya-prodazha-doli-v-kvartire/

Продажа и дарение долевой собственности в 2021 году

Продажа доли в квартире 2021 году

Долевая собственность – распространённое явление в России. Для того чтобы все процессы проходили чётко и понятно, существует закон. Каждый год вносятся изменения на законодательном уровне, 2021 год не стал исключением. Реформы коснулись собственников жилья.

Теперь при условии долевого владения квартирой установлен минимальный порог этой доли, то есть той части, которой собственник может владеть. До этого года доли распределялись жильцами поровну, либо за каждым какая-то часть, при этом какая конкретно часть, нигде не обговаривалось. По этой причине собственников могло быть сколько угодно.

На сегодняшний день любой человек имеет право продать или подарить часть доли, при этом оставить минимальную часть за собой. Вместе с установлением границ появился и запрет на сбыт или приобретение доли, которая меньше установленной законом. Это положение также закреплено законодательными органами власти. Более подробно со всеми особенностями нового закона можно ознакомиться ниже.

Что из себя представляет закон о продаже доли в недвижимости

Еще зимой 2021 года государством был выдвинут законопроект об установлении минимальной доли жилья. То есть конкретных цифровых значений. Принят он был только летом. Если вы думаете, что это неудобное ограничение, подумайте еще раз. Конечно, если доля небольшая, ее можно приобрести за меньшие деньги.

Покупка части метража доступнее для населения, ведь позволить себе целую квартиру, могут далеко не все. По закону, тот, кто приобрёл часть во владение, имеет такие же права на жилье, как и все остальные проживающие. Здесь и вся загвоздка. При условии, что купить можно любую часть доли и сделать это может кто угодно, открывается море возможностей для нечистых на руку людей.

Состоящим в доле приобретателям, следует ознакомиться с наиболее популярными схемами:

  1. Покупается доля в квартире, теперь тот, кто её купил, является собственником жилья, а значит, может получить прописку. Она, в свою очередь, упрощает процесс регистрирования граждан. Зарегистрированный гражданин проще находит работу. Доля покупается не для того, чтобы проживать на территории, а ради вторичной выгоды. Такими схемами часто пользуются приезжие. И все бы ничего, но рядом живущие люди часто испытывают дискомфорт, так как встречаются ситуации, в которых эмигранты проживают по 10 и более человек.
  2. Покупка остальной части квартиры по сниженной цене. Происходит так – на правах владельца в квартиру подселяются соседи, с которыми невозможно жить. Неудобства, стресс, угроза здоровью, а иногда и жизни, подталкивают людей выселиться из своего дома, попутно продав остальные доли по сниженной цене.

Вариантов много, и встречаются они нередко. Люди страдают, а мошенникам это только на руку. Дабы избежать подобных ситуаций и защитить права жильцов, и были внесены поправки. Теперь между недобросовестными приобретателями и мошенническими действиями стоит закон.

Особенности нового законопроекта:

  • 1) Реализация или сбыт происходят из учёта условий реального проживания человека. Имеется в виду, что приобретатель должен обзавестись такими «метрами», что бы он мог въехать туда и комфортно жить на этих «метрах». То есть, теперь обозначен минимальный размер метража, ниже которого покупка или продажа доли будет невозможна.
  • 2) Конкретную сумму кв. м. сказать невозможно, т. к. размер устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 8-15 кв. м. на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м. на человека.
  • 3) Ограничения регистрации. Регистрацию гражданина выполнить не получится, если тот не приобрёл минимально допустимое значение метража. Но здесь не все так однозначно. На данный момент это условие не касается тех, кто приходится родственником хозяину или входит в состав семьи. Важно уточнить, что этот пункт, возможно, будет изменён или дополнен.

Для некоторых людей границы закона не являются такими жёсткими. Не получится их обойти только в том случае, если кто-то собрался именно продавать или покупать жилье. Есть ситуации, в которых правило можно обойти.

Например:

  • Если кто-то уже проживает и решил приватизировать квартиру;
  • В ситуации, когда распределение долей происходит между супругами, например, при разделе имущества;
  • вступление в наследство;
  • другие варианты, законные для вступления в права.

Это важно знать:  Внешний вид и содержание технического паспорта на квартиру

Что такое доля в квартире

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

Виды владения:

  • Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
  • Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

  • Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
  • Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли.

При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой.

Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2021 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

  • 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
  • 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
  • 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Это важно знать:  Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

  • если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
  • если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
  • не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.

Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:

Минимальная доля = Оп / Ч

ОП – это общее количество квадратных метров;

Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.

Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?

Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?

Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.

Если доля не выделена, нужно сообщить другим владельцам, т. к. у них есть право выкупа. В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.

Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части.

Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило.

Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.

Когда человек покупает долю и собирается жить на этих «метрах», он рискует попасть в условия, которые невозможно предсказать. В случае с целой квартирой можно посмотреть, как она выглядит, хорошее ли там отопление и сделан ли там ремонт. А вот при покупке доли важно учитывать наличие людей, с которыми придётся проживать.

В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.

Есть вариант продажи своей доли рейдерам. Это люди, которые могут купить ваше жильё последующей продажей. Скорее всего, они её купят, но цена вас не порадует — в два раза дешевле реальной стоимости. Ведь если никто другой не покупает вашу собственность, то зачем переплачивать. К такому варианту следует прибегать в случае, если продавать нужно срочно, а вариантов нет.

При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса.  С 1 августа 2021 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:

  1. Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
  2. Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
  3. Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.

В мае 2021 года президентом России Владимиром Путиным был подписан закон №76-ФЗ, облегчающий процедуры купли-продажи. Закон вносит поправки в ранее принятый закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ. Документ утверждает право владельцев долей проводить сделки без нотариального удостоверения. 1 августа 2021 года он вступил в силу.

На кого не распространяется закон?

Упрощение процедуры отчуждения долей не касается тех случаев, когда в сделках участвуют отдельные категории граждан.

Это важно знать:  Особенности раздела имущества после развода

Обратиться к услугам нотариуса придётся, если:

  1. Среди собственников жилья есть несовершеннолетние дети. Просто так продать или купить долю не получится. Несовершеннолетние дети законодательно причисляются к недееспособным гражданам, поэтому без юриста не обойтись. Недееспособность здесь определяется возрастом – пока ему или ей не исполнится 14 лет.
  2. Среди собственников есть лица, признанные недееспособными. Здесь недееспособным признаётся человек, который не осознаёт и не может нести ответственность за свои поступки. Причиной признания гражданина недееспособным является психическое заболевание.

Этот пункт касается только ситуаций, в которых совершается акт продажи. При приобретении жилья в собственность можно совершать сделку, не обращаясь к юристу.

К нотариусу придётся обратиться и в том случае, если продажа, покупка, дарение и другие виды передачи имущества происходят без участия всех владельцев долей. Для того чтобы сделка была действительна, помимо заверения нотариуса, перед вами стоит необходимость осведомить остальных владельцев долей и обозначить условия проведения сделки, причём сделать это потребуется в письменной форме.

В статье предоставлена подробная информация о законе и правах граждан, но частные случаи стоит рассматривать конкретнее. Если какие-то вопросы требуют ответа или вам нужна помощь специалистов, вы можете обратиться на информационно-правовой портал «Шерлок», где наши юристы окажут квалифицированную помощь.

Источник: https://fms21.ru/kvartira/prodazha-i-darenie-dolevoj-sobstvennosti.html

Продажа доли в квартире в 2021 году — образец договора купли-продажи и уведомления

Продажа доли в квартире 2021 году

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Наличие доли в квартире дает право ее собственнику распоряжаться ею, в том числе и продавать. Многие считают, что для продажи доли нужно обязательно получить согласие остальных владельцев долей. Но это не совсем так. Разбираемся, как правильно продать долю в квартире.

По некоторым данным, от 50 до 80% всего жилья в России находится в долевой собственности. Это далеко не только «коммуналки», а в том числе и жилье в новостройках. Причины того, что жилье принадлежит нескольким собственникам, могут быть разные, но чаще всего это последствия развода супругов.

Сделки с долями риелторы справедливо считают самыми «тяжелыми», так как это часто связано со скандалами между членами семьи или с соседями. Тем не менее, доля в квартире – это дорогостоящее имущество, которое дает собственнику право владения, пользования и распоряжения. Другими словами, имея долю в квартире, он может проживать в ней, а может продать.

особенность долевой собственности в квартирах – это то, что доли не всегда имеют «физическое» воплощение, то есть выделены в натуре. Достаточно часто собственник пытается продать долю, которая оформлена только на бумаге (то есть, 1/2, 1/3 и т.д.).

Продавать можно как «идеальные» доли (то есть, выделенные только на бумаге), так и выделенные в натуре. Риелторы утверждают, что продать выделенную в натуре долю можно гораздо дороже – это почти полноценное жилье.

С точки зрения закона продажа доли в квартире почти не отличается от продажи квартиры. «Почти» означает, что есть 2 отличия:

  • продать долю в квартире можно только через оформление у нотариуса;
  • при продаже доли нужно в обязательном порядке предложить выкупить ее остальным собственникам. Вопреки распространенному мнению, получать согласие других собственников на продажу доли не требуется!

Остальные аспекты – порядок оформления права собственности, налогообложение, и т.д. – такие же, как и при продаже целой квартиры.

Одна из особенностей сделок с долями – достаточно часто доли не продают, а дарят. Преимущество тут в том, что при дарении доли не нужно предлагать купить ее другим собственникам, что экономит время.

Поэтому рассмотрим оформление сделки с долей квартиры по двум вариантам – продажу и дарение.

Продаем долю в квартире – шаг за шагом

Чтобы продать долю в квартире, прежде всего нужно ее выделить (если она не выделена до сих пор). Это касается случаев, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Нужно составить соглашение о разделе долей (если нет разногласий), или же квартиру разделит суд.

Выделенной «идеальной» доли достаточно для ее продажи, и выделять ее в натуре в обязательном порядке не требуется. Хотя это и рекомендуют риелторы, так как выделенная в натуре доля стоит гораздо дороже. Выделить долю в натуре обычно сложно из-за того, что планировка квартиры не позволяет ее разделить без претензий других собственников.

Каким образом можно пожаловаться в ЦБ РФ на банк?

Чтобы продать уже выделенную долю, нужно придерживаться определенного порядка действий.

1 этап

Оповещение собственников других долей.

Обязательное условие продажи доли – извещение собственников остальных долей в квартире о продаже. Они имеют преимущественное право купить эту долю по предлагаемой цене. Эту норму четко устанавливает законодательство, а именно статья 250 Гражданского кодекса РФ.

Оповещать совладельцев нужно в письменной форме, причем обязательно указывается цена продажи и другие условия сделки.

Дальше возможны 3 варианта:

  • остальные участники письменно отказываются покупать долю – можно продавать посторонним;
  • если они не отказались письменно, но и не выразили желания купить долю в свою собственность в течение месяца – ее также можно продавать посторонним;
  • кто-то из совладельцев согласился выкупить долю по предложенной цене – оформляется сделка.

Очень важно иметь документальные подтверждения того, что извещение было отправлено другим собственникам. Простой вариант – заказное письмо с уведомлением. Более сложный – если все необходимые операции проведет нотариус.

Если других собственников официально не оповестили о продаже доли, через 3 месяца после проведения сделки кто-то из них может подать в суд и потребовать перевести на него права покупателя.

2 этап

Составление договора купли-продажи и нотариальное удостоверение сделки (скачать образцы вы можете на этой странице – ссылки ниже).

Как уже было сказано выше, одна из особенностей сделок купли-продажи долей в квартирах – обязательное нотариальное удостоверение сделок.

Если получены отказы от приобретения доли собственниками других квартир (или они молчали месяц с даты получения извещения), есть все необходимые документы, и главное – найден покупатель на долю – можно составлять договор купли-продажи.

Реквизиты договора стандартны, как и при продаже всей квартире (естественно, указывается какая именно доля продается). Также в договоре нужно отразить все необходимые реквизиты – продавца и покупателя, адрес квартиры, ее площадь, цену сделки, иные данные.

Так как договор все равно нужно будет удостоверять у нотариуса, ему можно поручить и составление документа. Точнее, он вряд ли примет документ, составленный кем-то другим.

Услуги нотариуса не бесплатны:

  • государственная пошлина составляет 0,5% от цены договора, минимум 300 рублей, максимум 20 000 рублей;
  • услуги правового и технического характера (то есть, составление договора купли продажи): в зависимости от города, это от 2 000 до 6 000 рублей;
  • если поручить ему извещение других собственников о продаже, это обойдется еще примерно в 1 500 рублей плюс почтовые расходы.

Кто платит за услуги – нужно оговаривать заранее. В практике риелторов есть случаи, когда расходы обе стороны делят пополам, или когда все расходы оплачивает покупатель.

Нотариус, прежде чем заверять документ, проверит наличие прав собственности, а также наличие арестов или иных ограничений на продаваемом имуществе.

3 этап

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Сам по себе договор купли-продажи доли в квартире, даже удостоверенный нотариусом, еще не означает наличие права собственности у покупателя. Сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Подавать документы на регистрацию можно 3 способами:

  • обратиться в Росреестр – в отделение, заказным письмом или через интернет;
  • подать документы через МФЦ;
  • подать документы через нотариуса.

Подача документов бесплатна в любом случае (даже через нотариуса, с февраля 2021 года они не могут требовать дополнительную оплату). Нужно оплатить только госпошлину в размере 2 000 рублей. Если подавать документы в электронной форме, госпошлина снижается на 30% до 1 400 рублей.

Подавать нужно такой пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества;
  • документы, подтверждающие извещение других владельцев долей – уведомления о получении ими писем или письменные отказы;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • иные документы по запросу.

Зарегистрируют сделку в течение 3 рабочих дней после подачи документов через отделение Росреестра, или в течение 5 дней – если документы подавались через МФЦ.

Отметим, что с 2021 года больше не выдаются «гербовые» свидетельства о регистрации прав на недвижимое имущество, их заменили выписки из ЕГРН на обычном листе А4.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

«Образец договора купли-продажи доли в квартире»Если квартира покупается несколькими покупателями в общую собственность
«Образец договора купли-продажи доли в квартире»Если продаётся квартира не целиком, а только её часть

Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире

«Уведомление о продаже доли в квартире»Его отправляют прочим собственникам

Чем отличается дарение доли от продажи

Главное отличие договора дарения доли от ее продажи состоит в том, что дарителю не потребуется предлагать купить долю собственникам других долей. Соответственно, не придется ждать от них письменных отказов или терять месяц времени на ожидание ответа.

Остальные этапы существенно не изменяются. Вместо договора купли-продажи нужно составлять договор дарения. Специалисты тоже советуют обращаться за этим к нотариусам, так как малейшая ошибка даст возможность впоследствии опротестовать факт дарения.

Как и в случае с продажей доли, обязательным является нотариальное оформление договора. Госпошлина точно такая же – 0,5% от суммы сделки.

Еще одна особенность дарения – то, что достаточно часто доли дарят несовершеннолетним (детям, внукам). Чтобы оформить договор дарения на несовершеннолетнего, нужно чтобы в сделке участвовал и один из его родителей.

Оформление сделки в Росреестре проходит так же, как и в случае продажи доли. Отличается только список документов:

  • заявление по установленной форме;
  • нотариально заверенный договор дарения;
  • паспорта того, кто дарит и того, кому дарят долю;
  • если кому-то из участников договора меньше 18 лет – согласие органов опеки и попечительства;
  • при наличии – документ о родственных связях между сторонами договора;
  • иные документы по запросу.

Если договор дарения оформляется корректно, другие заинтересованные стороны оспорить его не смогут. Отменить факт дарения можно только в 3 случаях:

  • смерть дарителя по вине одариваемого;
  • дарителя насильно принудили подписать договор дарения;
  • в момент подписания договора даритель был недееспособным или находился под воздействием наркотических или психотропных веществ.

После оформления договора дарения в Росреестре, одариваемый получает право собственности на долю в квартире и выписку из ЕГРН.

Нужно ли платить налог с продажи

Продажа недвижимого имущества в России облагается налогом на доходы физических лиц (за исключением некоторых случаев). По общему правилу, платить налог нужно, если недвижимость была в собственности продавца 5 лет или меньше.

Но здесь есть несколько особенностей. Можно не платить налог за продажу таких долей:

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/chto-nuzhno-znat-pri-prodazhe-doli-kvartiry-v-2021-godu

Продажа доли в квартире в 2021 году

Продажа доли в квартире 2021 году

Закон о продаже доли в квартире 2021 года говорит о том, что такая сделка реальна только в том случае, если метраж доли соответствует нормам жилплощади на человека. Норма жилой площади определяется на региональном уровне.

Это правило не действует, если речь идет о праве собственности в результате приватизации или наследования части жилья. То, как продать долю в квартире, пошаговая инструкция в 2021 году объясняет на основе законодательных актов РФ.

Закон о продаже доли в 2021 году: что изменилось

Если ранее продать можно было даже 1 метр жилой площади, то сейчас такие сделки будут недопустимы. Так, согласно новому закону о продажи доли в 2021 году:

  • продажа доли возможна только в том случае, если ее площадь соответствует нормам на одного человека;
  • допустимый метраж на одного человека определяется на региональном уровне. Диапазон – 8-15 квадратных метров.

Если доля в квартире, которую хотят продать, не соответствует вышеуказанным требованиям, то продать ее законно не получится.

Допустимый метраж на каждого человека подразумевается относительно жилой площади. Выделить 5 квадратов спальни и еще по нескольку квадратов санузла и кухни не выйдет.

Правило допустимого метража не действует, когда речь идет о приобретении права собственности не на основании покупки, а вступления в наследство, приватизации, раздела на доли между супругами при разводе.

Даже если доля меньше установленной нормы была куплена (например, до вступления в силу нового закона), зарегистрировать ее все равно не получится.

Продажа доли: пошаговая инструкция

Так как речь идет не о единоличном владении, а о нескольких собственниках, то перед продажей доли стороннему человеку, нужно провести такие подготовительные мероприятия:

  • выделить долю на продажу;
  • провести оценку выделенной части квартиры;
  • письменно уведомить остальных собственников о намерении продать определенную долю;
  • дождаться ответа от совладельцев – если в течение 30 дней желания выкупить долю они не изъявят, то можно выставлять объект на продажу.

У совладельцев доли преимущественное право на выкуп части квартиры и процедура их уведомления, а также получения решения по предложению, обязательна. Если этого не сделать в последующем совладелец может без особого труда оспорить сделку купли-продажи в суде.

Отказ от покупки доли от совладельцев нужно получать в письменном виде. После этого составляется соглашение о продажи доли в квартире – его должны подписать все собственники и такой документ обязательно заверяется нотариусом. Далее происходит следующее:

  • поиск покупателя;
  • подготовка документов на продажу;
  • заключение сделки купли-продажи;
  • регистрация сделки в Росреестре.

Продажа доли родственнику

Порядок проведения процедуры продажи здесь такой же, как и сделке с третьим лицом. Условиями проведения сделки является следующее:

  • договор купли-продажи обязательно должен быть заверен нотариально;
  • если речь идет об опекуне и опекаемом, то имущественные сделки тут запрещены – статья 37 ГК РФ;
  • письменное оповещение остальных совладельцев все также остается обязательным;
  • имущественный вычет в этом случае предоставляться не будет, и продавец по завершению сделки должен будет уплатить НДФЛ;
  • официально покупатель становится полноправным владельцем только после того, как право собственности будет зарегистрировано в Росреестре.

При передаче доли родственнику, если целью не является непосредственно получение материальной выгоды, можно воспользоваться договором дарения – просто подарить часть квартиры.

Какие нужно подготовить документы

Для продажи доли нужно иметь на руках такие документы:

  • выписка из ЕГРН о праве собственности;
  • гражданский паспорт;
  • письменный отказ от покупки доли остальных совладельцев;
  • согласие остальных владельцев квартиры о продаже доли;
  • справка об отсутствии коммунальных долгов;
  • сам договор купли-продажи.

Если подразумевается продажа доли третьему лицу, то лучше заранее провести процедуру раздела лицевых счетов на коммунальные услуги. Так каждый жилец будет оплачивать свою часть и долги остальных проживающих в квартире его касаться не будут.

После подписания документа сделку нужно зарегистрировать. Делается это напрямую в Росреестре или через МФЦ. Нужно иметь на руках такой пакет документов:

  • оригинал договора купли-продажи с нотариальным заверением;
  • паспорта участников сделки;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы на долю. Например, ДПК, свидетельство о вступлении в права наследства, договор дарения;
  • технический план;
  • письменные отказы от покупки от остальных владельцев;
  • согласие остальных владельцев на продажу доли;
  • если продавец состоит в браке, то согласие второго супруга на проведение такой сделки;
  • справка с места жительства о количестве зарегистрированных в квартире;
  • если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего лица, то разрешение от органов опеки и попечительства на продажу доли;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Все документы должны предоставляться в оригинале.

Размер государственной пошлины составляет 2 000 рублей, дополнительно нужно будет оплатить услуги нотариуса.

Налоговый вопрос

После того, как сделка будет завершена, продавец должен будет заплатить НДФЛ – налог на доходы физических лиц в размере 13%. Этот налог не нужно будет платить, если:

  • недвижимость в собственности больше 5 лет, если она была куплена;
  • недвижимость в собственности больше, чем 3 года, если она была получена в дар или по наследству.

При условии, что продажа доли будет родственнику, продавец не сможет получить налоговый вычет, так как идет речь о взаимозависимых лицах, а на них вычет, согласно ст.220 НК РФ не распространяется. К таковым лицам относятся:

  • супруги;
  • дети;
  • родители;
  • родные братья и сестры.

При продаже доли третьему лицу общее правило получения вычета сохраняется.

Источник: https://pravo21vek.ru/articles/prodazha-doli-v-kvartire-v-2021-godu/

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Продажа доли в квартире 2021 году

Владея долей в праве на квартиру, собственник может распоряжаться ею практически без ограничений. Единственной сложностью будет уведомление других совладельцев квартиры, регистрация договора через нотариуса.

Однако требовать разрешение или согласие нужно только у органа опеки, если продается часть недвижимости несовершеннолетнего ребенка.

Разберем, как проходит продажа доли в квартире, какие документы нужны для совершения сделки.

Условия для продажи доли в квартире

Режим долевой собственности дает право распоряжаться своей частью квартиры по любым гражданским сделкам – продажа, дарение, мена. Законом допускается продажа доли в квартире, полученной по наследству, приобретенной на первичном или вторичном рынке жилья, приватизированной из муниципального фонда.

Выделим общие особенности, которые ГК РФ предусматривает для таких сделок:

  • продать долю можно любому лицу – другому собственнику этой же квартиры, постороннему субъекту;
  • стоимость доли определяется по согласованию сторон, однако, эту же цену придется указать в уведомлении другим владельцам жилого помещения;
  • хотя продавать долю можно без согласия других собственников, уведомительный порядок предусматривает для них преимущественное право выкупа по той же цене.

Справка! Сделка отчуждения долевой собственности проходит удостоверение через нотариальную контору, после чего ее зарегистрируют в Росреестре.

Новый закон и новые правила предусматривают направление документов на регистрацию непосредственно через нотариуса, т.е. в электронной форме. Однако такая возможность до сих пор есть не в каждом регионе страны, поэтому продавцу и покупателю может потребоваться личная явка в МФЦ или Росреестр.

Таким образом, собственнику нужно самостоятельно найти покупателя, согласовать с ним все условия сделки, подготовить проект договора. После этого нужно приступить к уведомительному порядку, при котором дальнейшие действия будут зависеть от решения других совладельцев. Право на преимущественный выкуп возникнет в соответствии со статьей 250 ГК РФ.

Пошаговая инструкция для продажи доли в квартире

Согласовав с покупателем условия сделки, в том числе стоимость продаваемой доли, нужно оформить письменное уведомление на каждого из других собственников.

В этом документе нужно указать на намерение продать долю, предложить воспользоваться правом преимущественного выкупа по статье 250 ГК РФ.

Если хотя бы один из совладельцев даст согласие на преимущественный выкуп, дальнейшие этапы сделки пройдут с его участием.

Алгоритм действия продавца при отчуждении доли предусматривает следующие шаги:

  • вручение или направление по почте уведомления (нужно сохранить документ о вручении или получении, так как с этой даты отсчитывается срок на рассмотрение уведомления);
  • в течение 30 дней остальные владельцы квартиры должны дать ответ на уведомление;
  • если все совладельцы дали отказ ранее 30 дней, можно сразу обращаться с договором в нотариальную контору;
  • если на уведомление ответ не получен, обращаться к нотариусу можно только по истечении 30 дней.

При удостоверении договора нотариус проверит соблюдение уведомительного порядка. Поэтому с собой нужно взять сам экземпляр уведомления, доказательства вручения или направления по почте, полученные отказы (при наличии). Однако в случае конфликта между собственниками лучше уведомлять через телефонограмму.

Дополнительным этапом будет получение согласия в органах опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему собственнику.

Чтобы оформить согласие, нужно подтвердить приобретение на ребенка другого жилья, которое не хуже по площади и степени благоустройства.

Если новое жилье будет приобретено после совершения сделки с долей, в согласии органа опеки будет указан срок на соблюдение такого обязательства.

Для нотариального удостоверения сделки стороны должны явиться лично, либо поручить это представителям. Полномочия представителя нужно заверить в доверенности, а документ представить нотариусу.

После удостоверения договора можно обращаться в МФЦ или Росреестр, если нотариус сам не направил документы на регистрацию.

Срок регистрационных действий зависит от способа обращения и подачи документов (в электронной форме, через МФЦ или Росреестр).

Переход права собственности на долю будет подтвержден выпиской ЕГРН. С июля 2021 года этот документ выдается вместо свидетельства о праве.

Также при покупке доли в квартире покупатель получит зарегистрированный экземпляр договора, сможет приступить к иным формальностям, подать документы на вычет по НДФЛ.

Прописаться в квартире можно в случае, если размер площади, приходящейся на долю, позволяет реально проживать в квартире. По санитарным правилам этот норматив составляет не менее 6 кв. м. на человека.

Перечень документов для продажи доли

Точный список документации всегда зависит от особенностей конкретной сделки. На предварительной стадии, при проверке юридической чистоты сделки, продавец может потребовать справки о составе семьи, выписки из домовой книги, справки об отсутствии долгов за услуги ЖКХ. На официальных этапах сделки эти документы не требуются.

Согласно нормам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ, для продажи доли в квартире понадобятся следующие бланки и формы:

  • паспорта участников сделки, либо свидетельство о рождении на ребенка до 14 лет;
  • нотариальные доверенности на представителей (если стороны выбрали такой вариант защиты интересов);
  • правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на долю недвижимости (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, свидетельство на наследство, договор по предыдущей сделке и т.д.);
  • расписка о передаче денежных средств, платежное поручение или иной документ, подтверждающий расчет по договору (эти документы представлять для регистрации сделки не нужно);
  • согласие отдела опеки на продажу доли ребенка;
  • уведомления в адрес других правообладателей квартиры;
  • отказ от преимущественного права выкупа.

Внимание! Если долю продает несовершеннолетний ребенок, его интересы будет представлять родитель, либо иной законный представитель. Полномочия законных представителей подтверждаются свидетельством о рождении, либо актом муниципального органа (для опекунов и попечителей).

Нотариус не выдает какого-либо документа об удостоверении договора, так как прямо на нем ставится штамп.

Последствия нарушений при продаже доли

Если не пройти нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли, документы будут возвращены из Росреестра или МФЦ. Более серьезные последствия могут наступить, если будет нарушен уведомительный порядок.

Например, если в уведомлении будет указана не та цена, по которой в итоге была продана доля, другие собственник через суд могут потребовать перевода на себя права собственности.

По этой причине нужно всегда указывать в уведомлении реальную стоимость, соответствующую проекту договора с покупателем.

Если вообще проигнорировать требование закона об уведомлении, нотариус откажет в удостоверении договора. Такие же последствия наступят, если документы будут переданы в нотариальную контору до истечения 30 дней. Чтобы соблюсти все указанные нюансы, желательно воспользоваться поддержкой юриста на всех этапах сделки.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodazha-doli-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.